Transmission immobilière : la ruse légale d’une nonagénaire pour sauver 500 000 euros

Un défi fréquent pour les héritiers : les droits de succession qui alourdissent la transmission

En matière d’héritage, la France n’est pas réputée pour sa générosité fiscale. Les prélèvements sur les successions plongent souvent les familles dans des difficultés financières inattendues. Le scénario se répète à chaque transmission : comment léguer son patrimoine sans que le fisc n’en prenne une portion démesurée ? Même avec l’abattement de 100 000 € applicable entre parents et enfants, les biens immobiliers – surtout dans les zones tendues comme la capitale – font rapidement dépasser les seuils d’imposition.

C’est précisément la situation qui préoccupait Louise, nonagénaire propriétaire d’un spacieux appartement dans le 15e arrondissement parisien, évalué à 1,4 million d’euros. Veuve et mère d’une seule enfant, elle appréhendait de laisser à sa fille une facture fiscale écrasante.

Une approche maline : le testament avec option de cantonnement

Au lieu d’opter pour la transmission automatique à sa fille unique, Louise a fait un choix stratégique : établir un testament nommant Marie comme légataire universelle.

Cette précision, qui pourrait sembler anodine, change radicalement la donne. En effet, en qualité de légataire universelle, Marie bénéficie d’une possibilité méconnue : le droit de se cantonner. Cela signifie qu’elle peut n’accepter qu’une partie de l’héritage et laisser le reste à d’autres bénéficiaires – dans ce cas, ses propres enfants.

Un mécanisme de transmission en deux temps

Marie a judicieusement choisi de ne recevoir que l’usufruit du logement – c’est-à-dire le droit de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus locatifs – tandis que la nue-propriété a été attribuée directement à ses deux enfants. En pratique, cela se traduit par :

• Marie conserve la jouissance du bien immobilier.
• Ses enfants, Jade et Antoine, deviennent propriétaires en titre et récupéreront la pleine propriété au décès de leur mère, sans nouvelle taxation.

Bilan ? Le patrimoine est décomposé, l’assiette fiscale est répartie entre trois héritiers, et l’impôt est significativement réduit.

Un gain fiscal impressionnant : 508 818 € économisés

Sans cette astuce juridique, Marie aurait hérité de la totalité, avec une base taxable de 1,3 million d’euros après abattement. Avec un barème progressif montant jusqu’à 40 %, la facture aurait dépassé 762 000 €.

Grâce au dispositif mis en place :

• Marie ne paie des droits que sur la valeur de l’usufruit (estimée à 560 000 € compte tenu de son âge), soit 90 194 €.
• Ses enfants s’acquittent chacun de 81 833 € pour leur part de nue-propriété (840 000 € divisée en deux).

Total des droits payés : 253 861 €, ce qui représente une économie de 508 818 € ! Cerise sur le gâteau : Jade et Antoine deviendront propriétaires à part entière au décès de leur mère sans aucun impôt supplémentaire.

Une technique légale mais sous-utilisée

Bien que parfaitement autorisé par la loi, ce montage reste peu connu du grand public. Comme le souligne Me Antoine de Ravel d’Esclapon, notaire, cette optimisation successorale nécessite une expertise fine du droit fiscal et des règles de transmission.

Cette solution n’est pas l’apanage des très grandes fortunes ! Que vous déteniez un studio, des placements financiers ou une PME familiale, cette stratégie est accessible à condition d’être bien conseillé.

Le mot de la fin : préparer sa succession sans se faire plumer

Grâce à cette approche, Louise a pu conserver la maîtrise de son patrimoine jusqu’au bout, tout en épargnant à ses descendants une ponction fiscale excessive. On touche ici à un véritable travail d’« ingénierie successorale », où chaque élément juridique a été minutieusement calibré.

En matière de transmission, mieux vaut prévenir que guérir. Un notaire compétent peut faire économiser des montants astronomiques. La preuve : parfois, une simple clause testamentaire bien rédigée suffit à transformer radicalement la donne fiscale.